Guia para Comprar Propiedad en EE.UU. como Comprador Internacional o Latinoamericano

Comprar una propiedad en los Estados Unidos como comprador internacional es diferente a comprar en su pais de origen. El proceso de financiamiento, el sistema de titulo, los procedimientos de cierre y hasta la forma en que trabajan los agentes de bienes raices no son los mismos. Para los compradores latinoamericanos en particular, las diferencias de idioma y cultura anaden otra capa de complejidad.

Esta guia cubre lo basico de que esperar, para que pueda abordar el proceso con confianza. Tambien repasa los puntos legales, fiscales y practicos que mas importan cuando compra desde otro pais.

¿Pueden los Compradores Internacionales Obtener una Hipoteca en Florida?

Si. Los compradores internacionales pueden obtener financiamiento de prestamistas estadounidenses, aunque el proceso y los requisitos difieren de las compras nacionales. Varios prestamistas ofrecen programas especificamente para extranjeros. Los programas de hipoteca para extranjeros suelen requerir pagos iniciales mayores que las hipotecas convencionales de EE.UU. Los requisitos varian segun el prestamista, el tipo de propiedad y las calificaciones financieras. Algunos programas pueden requerir aproximadamente un 25% a 30% de pago inicial, mientras que otros requieren mas.

Dependiendo del prestamista y de la transaccion, los compradores pueden necesitar un pasaporte vigente, comprobacion de ingresos, estados de cuenta bancarios, documentacion de bienes y, potencialmente, un numero de identificacion fiscal estadounidense. Algunos programas de prestamos para extranjeros aceptan solicitantes sin ITIN ni historial de credito en EE.UU., por lo que vale la pena preguntar directamente a los prestamistas que requiere su programa especifico.

Algunos compradores internacionales eligen pagar en efectivo, lo que simplifica el proceso y puede hacer la transaccion mas atractiva para los vendedores. El enfoque correcto depende de su situacion financiera y sus objetivos.

Restricciones de Florida para Compradores Extranjeros

Esta guia no estaria completa sin mencionar un cambio reciente en la ley de Florida. En 2023, Florida promulgo la Ley del Senado 264, vigente desde el 1 de julio de 2023, hoy codificada en el Capitulo 692 de los Estatutos de Florida. La ley restringe ciertas adquisiciones de bienes raices por parte de principales extranjeros vinculados a siete paises designados como de interes: China, Rusia, Iran, Corea del Norte, Cuba, Siria y el regimen de Nicolas Maduro en Venezuela.

Si las restricciones aplican depende de factores como su domicilio, su relacion con ciertas entidades, la ubicacion de la propiedad y cualquier excepcion aplicable. La ley no es una prohibicion general para todos los ciudadanos de esos paises. Las restricciones vinculadas a China son las mas amplias y conllevan las consecuencias mas serias. Los compradores vinculados a cualquiera de estos paises pueden enfrentar una revision legal adicional y, por lo general, se les pide firmar declaraciones juradas al momento del cierre.

Es importante saberlo: esta ley no prohibe automaticamente a todos los compradores de America Latina, incluidos los nacionales venezolanos, porque la elegibilidad depende de las circunstancias individuales. Si algo de esto puede aplicar a su caso, trabaje con un abogado de bienes raices de Florida antes de firmar un contrato.

Como Funciona el Sistema de Titulo en EE.UU.

En los Estados Unidos, el seguro de titulo es parte estandar de la mayoria de las transacciones de bienes raices. El seguro de titulo le protege contra cualquier reclamo o gravamen sobre la propiedad que no se haya descubierto durante la busqueda de titulo. Para los compradores internacionales, este puede ser un concepto poco familiar, pero es una proteccion importante. La cobertura esta sujeta a exclusiones y excepciones de la poliza, por lo que vale la pena revisar que cubre y que no cubre su poliza.

Hay dos tipos principales de polizas de titulo. La poliza del propietario protege el interes de propiedad del comprador, mientras que la poliza del prestamista protege el interes del prestamista hipotecario. Quien paga cada una depende del contrato de compra, por lo que vale la pena preguntarlo al revisar su oferta.

El Proceso de Cierre en Florida

El proceso de cierre en Florida lo maneja normalmente una compania de titulo o un abogado, y ambos se utilizan con frecuencia. El vendedor generalmente ejecuta la escritura que transfiere la propiedad, mientras que el comprador firma los documentos de financiamiento y cierre aplicables. Los cierres no tienen que ocurrir en una sola reunion: pueden incluir la firma anticipada de documentos, representantes autorizados o la notarizacion remota.

Florida autoriza ciertas notarizaciones en linea a distancia, incluso cuando el firmante esta en el extranjero. Debe verificar con anticipacion que su prestamista y su compania de titulo acepten ese metodo, ya que la aceptacion no esta garantizada.

Que Cambia Cuando Compra Desde el Extranjero

Si esta comprando desde otro pais, entran en juego varias consideraciones practicas:

• Poder notarial: Si no puede estar en Florida para el cierre, puede otorgar un poder notarial a alguien de su confianza para que firme en su nombre. No asuma que cualquier poder notarial sera aceptado. Los documentos ejecutados en el extranjero pueden requerir formalidades especificas, traducciones o una revision legal adicional, y el prestamista, la compania de titulo y su abogado de Florida deben aprobar el arreglo propuesto con anticipacion.
• Transferencias bancarias: Las transferencias internacionales toman tiempo. Planifique varios dias habiles para que los fondos lleguen, especialmente en periodos de alta demanda. El fraude de transferencias es una preocupacion real en el sector inmobiliario, asi que protejase: verifique las instrucciones de transferencia de forma independiente llamando a su compania de titulo a un numero de telefono previamente confirmado, y nunca confie unicamente en las instrucciones de pago enviadas por correo electronico.
• Administracion de la propiedad: Si no va a vivir en la propiedad a tiempo completo, es importante entender las opciones de administracion de propiedades en Florida, las reglas de la HOA y los requisitos de seguro.
• Consideraciones fiscales: La propiedad internacional tiene implicaciones fiscales tanto en EE.UU. como en su pais de origen, incluidos posibles impuestos estadounidenses en una venta futura. Esta guia cubre los puntos principales mas abajo, y un profesional de impuestos que entienda la propiedad transfronteriza puede revisar su situacion con usted.

Propiedad y Residencia en EE.UU.

Comprar bienes raices en los Estados Unidos no otorga automaticamente una visa, una tarjeta verde, la ciudadania ni el permiso para vivir permanentemente en el pais. Este es un punto de confusion comun entre los compradores internacionales, y la diferencia importa. Si esta considerando mudarse permanentemente en lugar de comprar una propiedad de vacaciones o inversion, tome esto en cuenta en su planificacion y consulte con un abogado de inmigracion sobre los requisitos que aplican a su situacion.

Como Elegir la Estructura de Propiedad

Tendra opciones sobre como tomar el titulo, entre ellas la propiedad personal, una LLC o un fideicomiso. La estructura que elija puede afectar la declaracion de impuestos, la planificacion patrimonial, la exposicion a responsabilidad, el financiamiento y la facilidad para revender la propiedad mas adelante. Como cada opcion tiene ventajas y desventajas que dependen de su pais de residencia, sus objetivos y los detalles de la transaccion, hable con un abogado y un asesor fiscal transfronterizo antes de decidir como tomar el titulo.

Consideraciones Fiscales para Compradores Internacionales

La propiedad internacional conlleva consideraciones fiscales en EE.UU. al comprar, durante la propiedad y en una venta futura. Los puntos siguientes son informacion general, no asesoramiento legal, y su situacion puede ser diferente. Un asesor fiscal transfronterizo calificado debe revisar los detalles con usted.

FIRPTA y una Venta Futura

Cuando un propietario extranjero eventualmente vende bienes raices en EE.UU., la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raices de Propiedad Real (FIRPTA) generalmente exige que el comprador retenga y remita el impuesto al IRS. La retencion general es del 15% del monto realizado en la venta, que incluye el efectivo pagado, cualquier hipoteca u otras obligaciones asumidas y el valor de otros bienes transferidos. Una tasa reducida del 10% aplica a compras de residencias que califican por $1 millon o menos, y no se requiere retencion cuando se vende una residencia principal por $300,000 o menos.

La retencion de FIRPTA no es necesariamente la obligacion final de impuesto sobre la renta del vendedor, y puede ajustarse mediante el proceso de declaracion de impuestos. Antes de decidir como tomar el titulo, entienda las consecuencias futuras de vender. El IRS explica en detalle la retencion de FIRPTA aqui.

Impuesto de Sucesiones en EE.UU.

Los compradores internacionales que no son ciudadanos estadounidenses o que no tienen domicilio en EE.UU. pueden estar sujetos a reglas especiales del impuesto federal de sucesiones. Un umbral de declaracion a tener en cuenta: cuando los bienes situados en EE.UU. de un no residente no ciudadano superan los $60,000, puede requerirse una declaracion, sujeto a ajustes aplicables y disposiciones de tratados. Esto es un umbral de declaracion, no una factura de impuestos automatica. La estructura de propiedad y la planificacion patrimonial pueden afectar materialmente a las familias internacionales, por lo que vale la pena hablar de planificacion patrimonial con un abogado calificado en impuestos transfronterizos o sucesiones.

Ingresos por Alquiler

Si alquila una propiedad en EE.UU., los propietarios extranjeros no residentes pueden enfrentar obligaciones federales de impuesto sobre la renta y de declaracion por esos ingresos. Bajo el tratamiento estadounidense por defecto, puede aplicarse una tasa del 30% al ingreso bruto por alquiler, sujeta a tratados fiscales y otras reglas. Una eleccion que califica puede permitir la tributacion sobre el ingreso neto despues de deducciones permitidas. Un asesor fiscal que maneje situaciones transfronterizas puede ayudarle a elegir el enfoque que se ajuste a su situacion.

Impuestos a la Propiedad y la Exencion de Vivienda

Los compradores extranjeros deben presupuestar los impuestos anuales a la propiedad, que varian por condado en Florida. Tenga en cuenta que la propiedad por si sola no hace que una propiedad sea elegible para la exencion de vivienda familiar (homestead) de Florida. La elegibilidad depende de circunstancias calificadas de residencia permanente y de los requisitos legales aplicables, y las propiedades de vacaciones generalmente no califican. Su compania de titulo y un asesor local pueden ayudarle a entender el panorama de impuestos a la propiedad de la vivienda que esta considerando.

Seguros y Gastos de Asociacion

Planifique los costos continuos de la propiedad mas alla del precio de compra. Esto incluye el seguro de propietarios de vivienda y, en muchas areas costeras, el seguro potencial contra inundaciones y los deducibles de huracanes. Si compra un condominio o una vivienda en una comunidad con asociacion, presupueste las evaluaciones de condominio y entienda las restricciones de la HOA. Estos asuntos son especialmente importantes para los compradores que puedan dejar la propiedad vacante por periodos prolongados, ya que algunas polizas de seguro y asociaciones tienen reglas especificas sobre la vacancia.

El Acuerdo con su Agente Comprador

Una nota sobre como trabajan los agentes en el mercado de EE.UU.: los participantes del MLS que trabajan con compradores generalmente necesitan un acuerdo escrito con el comprador antes de recorrer una casa juntos, incluidas las visitas virtuales en vivo que califican. Esto es parte estandar del proceso, no una sorpresa. La compensacion del agente comprador es negociable, y las contribuciones del vendedor hacia esa compensacion tambien pueden negociarse. Su agente debe explicarle el acuerdo en un lenguaje claro, en ingles o en espanol, antes de que firme cualquier cosa.

El Proceso de Compra, Paso a Paso

Para resumirlo, asi fluye normalmente el proceso para un comprador internacional:

• 1. Organice su financiamiento. Hable con un prestamista sobre las opciones de hipoteca para extranjeros, o confirme su capacidad de pagar en efectivo. Pregunte por el pago inicial, los costos de cierre y cualquier requisito de identificacion fiscal o documentacion.
• 2. Elija su propiedad y su comunidad. Trabaje con su agente para preseleccionar viviendas que se ajusten a su estilo de vida, presupuesto y calendario, ya sea un condominio cerca de la playa, una comunidad de golf o una casa unifamiliar.
• 3. Firme un acuerdo escrito con su agente. Antes de recorrer viviendas juntos, usted y su agente normalmente completan un acuerdo escrito con el comprador. La compensacion es negociable, asi que revisenlo juntos antes de firmar.
• 4. Haga una oferta y negocie. Su agente prepara la oferta y negocia en su nombre. Si esta en el extranjero, planifique las diferencias de zona horaria y asegurese de que su equipo pueda contactarle cuando surjan plazos.
• 5. Complete las inspecciones y la debida diligencia. Inspeccione la propiedad, revise el informe de titulo y resuelva cualquier asunto que surja antes del cierre.
• 6. Preparese para el cierre. Trabaje con su compania de titulo y su abogado para revisar los documentos de cierre, organice sus fondos y la transferencia internacional, confirme con anticipacion cualquier poder notarial o notarizacion remota, y verifique sus instrucciones de transferencia por telefono.
• 7. Presupueste la propiedad. Despues del cierre, planifique los impuestos a la propiedad, los seguros, las cuotas de la asociacion y cualquier necesidad de administracion o mantenimiento, especialmente si la vivienda estara vacante entre visitas.

La Oficina para la Proteccion Financiera del Consumidor ofrece una guia de compra de vivienda gratuita, paso a paso, que es una lectura util para cualquier persona, comprador internacional o no.

El Valor de una Agente Bilingue

Cuando esta manejando un sistema poco familiar en un segundo idioma, los detalles importan aun mas. Una agente bilingue no solo traduce palabras. Entiende el contexto cultural, las diferencias en como funcionan los bienes raices en distintos paises y como explicar los procesos de EE.UU. de una manera que tenga sentido.

Como hablante nativa de espanol, originaria de Bogota, Colombia, Catalina aporta tanto experiencia personal con la reubicacion internacional como experiencia profesional en transacciones de bienes raices internacionales. Tiene la designacion Especialista Certificado en Propiedades Internacionales (CIPS) y trabaja con compradores internacionales con regularidad.

Este articulo ofrece solo informacion general y no constituye asesoramiento legal, fiscal, migratorio ni financiero. Los requisitos de financiamiento, impuestos, inmigracion y propiedad varian segun las circunstancias individuales y deben revisarse con profesionales calificados, incluido un abogado de bienes raices de Florida y un asesor fiscal transfronterizo.